بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن

تاریخ : یک شنبه 21 بهمن 1386

بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران: قیمت مسکن سال آینده افزایش نمی‌یابدگروه مسکن- لیلا درخشان: وضعیت بازار مسکن در‌حال‌حاضر چگونه است؟
این پرسشی است که این روزها زیاد طرفدار ندارد چرا که در این ماه‌‌های سرد سال اصولا حجم خرید و فروش ملک کاهش می‌یابد؛ اما شناخت وضعیت کنونی بازار مسکن حتی برای کسانی که قصد دارند سال آینده صاحبخانه شوند، می‌تواند در نوع تصمیم‌گیری و پیش‌بینی قیمت‌ها و در نهایت تلاش برای تامین منابع مالی لازم برای خرید کمک زیادی بکند.
بازار مسکن تقریبا از اواخر تابستان دچار رکود تورمی شد.
به این معنی که خرید و فروش در این بازار تقریبا کاهش چشمگیری یافت؛ اما به رغم این رکود در معاملات، قیمت‌ها ثابت نماند و همچنان روندی افزایشی را طی می‌کند.
قیمت مسکن در طی چند ماه اخیر حتی نتوانست آنطور که باید وعده‌ها و حرف‌های مسوولان را رنگ واقعیت ببخشد؛ چرا که نظر مسوولان این بود که اجرای سیاست‌های تبصره 6 بودجه 86 تاثیر خود را بر بازار گذاشته و باعث متعادل شدن قیمت‌ها شده است.
خبرنگار دنیای اقتصاد برای پاسخ به پرسشی که در ابتدای گزارش مطرح شد با بیش از 20مشاور املاک در نقاط مختلف شهر تهران گفت‌وگو کرده است. ماحصل آنچه که این مشاوران از وضعیت بازار مسکن در تهران ارائه کرده‌اند، در زیر آورده شده است:
به گزارش دنیای اقتصاد هر ساله با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و آغاز سال جدید بازار مسکن دچار نوساناتی می‌شود که شاخص‌ترین آن سیر صعودی قیمت مسکن و اجاره‌بها است. تابستان سال 85یکی از بارزترین نمونه‌های افزایش قیمت مسکن بود که طعم شیرین آن به کام دلالان و سرمایه‌گذاران مسکن باقی ماند؛ ولی طعم تلخ آن خانواده‌ها و بسیاری از اقشار متوسط و آسیب‌پذیر جامعه را رنجاند. از همین رو بسیاری از افراد با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و آغاز سال جدید پیرامون افزایش قیمت مسکن در نگرانی به سر می‌برند. در این بین البته وزارت مسکن و شهرسازی بر این باور است که با عملی کردن یکسری سیاست‌ها و راهبردها در سال‌جاری در کنترل قیمت مسکن و تثبیت آن دخیل خواهد بود؛ اما وقتی پای صحبت مشاوران املاک ک به طور تجربی و از نزدیک در جریان تحولات بازار مسکن هستند، می‌نشینی این کارشناسان احتمال از افزایش قیمت مسکن در سال 87 سخن می‌گویند.
مصالح گران می‌شود
علی اصغری یکی از مشاوران املاک مسکن واقع در منطقه ونک در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» گفت: بعد از عید حداقل بین 10 تا 20درصد به قیمت مسکن افزوده خواهد شد که این مساله ناشی از رشد صعودی قیمت مصالح ساختمانی خواهد بود. وی افزود: اگر مسوولان و کارشناسان فعال در امر مسکن وعده داده‌اند مبنی برا اینکه با یکسری راهکارها مانع از افزایش قیمت مسکن خواهند شد؛ اما تجربه نشان داده که در عمل قیمت مسکن در ایران همیشه رو به رشد است که این مهم ریشه در عوامل متعددی دارد که از جمله آن و مهم‌ترین آن گران شدن مصالح است و پس از آن نیز به دلیل افزایش تعرفه‌های شهرداری و عوارض ساخت و ساز و ... قطعا متعاقب آن قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت. این کارشناس املاک درخصوص بالاترین تعرفه فروش آپارتمان در حوالی ونک گفت: در حال حاضر قیمت آپارتمان در این محدوده متری 4میلیون تومان است که سال گذشته متری 3میلیون تومان بود. وی افزود: در حال حاضر خرید و فروش مسکن از رونق نسبی برخوردار شده است که البته قابل قیاس با تابستان سال گذشته نیست. اما در هر حال اگر مردم قصد خرید مسکن دارند قطعا بهترین زمان وقتی است که بازار مسکن دچار رکود باشد.
بستگی به تورم دارد
هرگز انتظار نداشته باشید که قیمت مسکن در کشور ما تثبیت شود. قیمت مسکن روز به روز بالا می‌رود و مثل سکه و طلا است. سینا شهروزی یکی از کارشناسان املاک واقع در تهران‌پارس با اعلام این مطلب به دنیای اقتصاد گفت: بین افزایش قیمت مسکن و میزان تورم رابطه معناداری وجود دارد و یکی از شاخص‌ترین مواردی که در تعیین قیمت مسکن نقش دارد، نرخ تورم است که البته تورم فقط یک مورد است و مجموعه ‌ای از عوامل متعدد و مختلف در این رویداد سهیم هستند. وی افزود: سال گذشته به‌خاطر نقدینگی، بازار حجم عظیم سرمایه‌ها به سمت ساخت و سازها روان شد و نتیجتا تقاضا برای مسکن بالا رفت و همین امر باعث شد قیمت مسکن رشد داشته باشد. شهروزی افزود: تابستان سال پیش ‌آپارتمان در محدوده تهران‌پارس در برخی نقاط متری 1میلیون و 600هزار تومان خرید و فروش می‌شد که این رقم در سال جاری به سقف 5/2میلیون تومان رسیده است.
رشد قیمت مسکن روزانه است
افزایش قیمت مسکن نه تنها در سال آتی قابل پیش‌بینی است، بلکه واقعیت امر این است که این مساله روزانه است و کار از سال و ماه هم گذشته است! یکی از کارشناسان مسکن واقع در میدان پونک با اعلام این مطلب گفت: اگر فردی قصد خرید خانه داشته باشد باید ضرب‌المثل کار امروز را به فردا نیاندازید» را سرلوحه کار خود قرار دهد؛ چرا که فردا ممکن است قیمت مسکن از امروز گران‌تر باشد. علی صبوری در ادامه افزود: اساسا در ایران هر کالایی روزانه قیمتش رشد می‌کند و مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست. وی افزود: سال گذشته در بهترین نقطه پونک آپارتمان متری یک میلیون و 700هزار تومان خرید و فروش می‌شد؛ در حالی که در سال جاری این رقم به متری 2میلیون و 400هزار تومان افزایش داشته است و مقایسه این ارقام کافی است تا دریابیم که پیش‌بینی تثبیت قیمت مسکن رویای کودکانه و شعاری آرمان‌گرایانه بیش نیست! این کارشناس املاک خاطرنشان کرد: 2 الی 3ماهی بود که خرید و فروش مسکن به حالت رکود رسیده بود؛ ولی الان کمی رونق یافته است و مردم به خرید و فروش خانه روی می‌آورند.
احتمال افزایش تا پیش از سال نو
کافی است تا یک جست‌و جو در ذهن خود کنیم و به وعده‌ای که مسوولان در سال گذشته برای کاهش قیمت مسکن دادند، نیم‌نگاهی بیاندازیم. روزهای پایانی سال گذشته مسوولان بارها وعده کاهش قیمت مسکن را در سال 86 دادند؛ اما در عمل شاهد بودیم که این وعده‌ها هرگز محقق نشد. یکی از کارشناسان املاک واقع در میدان ولی‌عصر با اعلام این خبر افزود: همین تجربه باعث شده که نتوان به وعده‌های مسوولان پیرامون تثبیت قیمت مسکن در سال پیش رو خوشبین باشیم و از سویی شواهد و قرائن هم حاکی از افزایش قیمت مسکن حتی در دو ماهه آخر سال جاری دارد. ناصر افشاری افزود: البته قطعا هرگز تجربه رشد 100درصدی قیمت که در تابستان سال 85رخ داد، برای بازار مسکن تکرار نخواهد شد؛ ولی رشد 20 تا 25درصد قیمت مسکن در سال 87 کاملا بدیهی و قابل پیش‌بینی است. این کارشناس مسکن در ادامه افزود: علاوه بر مجموعه عواملی که افزایش قیمت مسکن را دامن می‌زنند، بسیاری از مالکان نیز بدون هیچ منطقی قیمت ملک خود را افزایش می‌دهند.
رابطه صنعت با مسکن
بازار ملک ایران از حالت مصرف‌کننده خارج شده است و به بازار سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. از این رو حاکمیت همین عرف بر بازار مسکن، نوسانات بسیاری را برای آن رقم خواهد زد.
شهروز توکلی، کارشناس املاک، واقع در محدوده تجریش با اعلام این مطلب افزود: با توجه به افزایش دستمزد کارگر، مصالح ساخت‌وساز، هزینه حمل‌ونقل مصالح و همچنین با توجه به رکودی که دامان صنایع تولیدی را گرفته است، پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن امری کاملا بدیهی است.
وی افزود: براساس نرخ 20درصدی که بانک مرکزی به عنوان نرخ تورم اعلام کرده، افزایش 20درصدی مسکن در سال آتی کاملا محتمل است و البته این عدد، رقم مبنایی است و با توجه به اینکه اساسا بازار مسکن در ایران حساب و کتاب ندارد، احتمال اینکه این رقم بیشتر هم شود، بعید نیست.
گفتنی است تنی چند از کارشناسان املاک واقع در حوالی انقلاب، سعادت‌آباد و سهروردی نیز همسو با نظرات این کارشناسان افزایش قیمت مسکن در سال آتی را پیش‌بینی کردند.
قیمت مسکن افزایش نمی‌یابد
در حالی که کارشناسان املاک بر افزایش قیمت مسکن در سال آتی متفق‌القول هستند، اما قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک تهران در یک اظهارنظر کاملا متفاوت در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: قیمت مسکن در سال آتی افزایش نمی‌یابد.
وی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه مشاوران مسکن پیش‌بینی 20 تا 25درصدی را به عنوان کف افزایش قیمت مسکن در سال آتی کرده‌اند، گفت: همین گفته شما و انعکاس گفته کارشناسان در رسانه‌ها کافی است تا سبب افزایش 25درصدی قیمت مسکن شود!
وی افزود: نباید جوسازی کرد و با این جوسازی‌ها افزایش قیمت مسکن را دامن بزنیم، باید آرام آرام به سوی حل معضل نابسامانی مسکن گام برداریم. خسروی در ادامه در یک اظهارنظر گفت: قیمت مسکن در بعضی از نقاط پایتخت ارزان شده است. وی در ادامه پاسخ به این سوال که قیمت مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال پیش چقدر تفاوت کرده، تصریح کرد: تغییر آن‌چنانی نداشته است و فقط حدود 2 الی 3درصد رشد داشته است.
خسروی در ادامه در توجیه رکود حاکم بر بازار مسکن گفت: این رکود رکود فصلی است.
مسکن میل به کاهش قیمت ندارد
بازار مسکن در رکورد مقطعی به سر می‌برد؛ اما تمایل آن به سمت کاهش قیمت نیست، بلکه پس از این دوره شاهد افزایش مجدد قیمت مسکن خواهیم بود.
دکتر علیرضا خالو، عضو هیات علمی دانشگاه صنعتی شریف، با اعلام این مطلب به «ایسنا» گفت: در حال حاضر رشد قیمت مسکن متوقف شده است؛ اما سایر عوامل ساخت مسکن، به ویژه مصالح ساختمانی با افزایش قیمت مواجه شده‌اند که به طور طبیعی این افزایش بر روی قیمت مسکن تاثیر خواهد داشت. وی با اشاره به این‌که تا زمانی که افزایش قیمت در عوامل تولید مسکن وجود داشته باشد، قیمت مسکن پایین نخواهد آمد، تصریح کرد: نابرابری عرضه و تقاضا یکی دیگر از دلایل کاهش نیافتن قیمت مسکن است؛ چرا که هنوز تقاضا در بخش مسکن بسیار بالا است و بخشی از این امر هم به تغییر فرهنگ سنتی کشورمان برمی‌گردد.
این عضو هیات علمی دانشگاه خاطرنشان کرد: در گذشته یک خانواده متشکل از چند خانوار، در کنار یکدیگر در یک خانه زندگی می‌کردند؛ اما در حال حاضر این سنت‌ها تغییر کرده و افراد به صورت مستقل زندگی می‌کنند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: این امر سبب شده تقاضا نسبت به گذشته چند برابر شود؛ اما تولید همچنان از رشد چندانی برخودار نیست.
خالو با اشاره به این‌که کلان شهرها دیگر پاسخگوی نیاز این بخش نیستند، تصریح کرد: اگر توسعه شهرهای جدید در اطراف کلان شهرها مورد هدف قرار گیرد، باید امکانات رفاهی و حمل و نقل آسان نیز در این شهرها ایجاد شود تا حجم عمده تقاضاها به این سمت حرکت کند. این کارشناس مسکن در پایان خاطرنشان کرد: تا زمانی که این امکانات در شهرهای جدید فراهم نشود، نمی‌توان انتظار داشت مردم به این سمت رغبت داشته باشند.



منبع : دنیای اقتصاد

/ 0 نظر / 34 بازدید